Nova lei do arrendamento: o que pode mudar e o que já está em vigor

Uma notícia sobre a «nova lei do arrendamento» pode juntar realidades diferentes: uma proposta de alteração dos contratos, um benefício fiscal já aprovado ou um regime de rendas acessíveis com condições próprias. Para quem tem uma casa arrendada ou pondera colocá-la no mercado, distinguir estas situações é o primeiro passo para decidir com segurança.

À data de 18 de outubro de 2026, a Proposta de Lei n.º 103/XVII/1, relativa à reforma do arrendamento urbano, tinha sido aprovada na generalidade em 30 de setembro e remetida à comissão parlamentar para discussão na especialidade. Esta aprovação não equivale à entrada em vigor das alterações previstas. [1]

Entretanto, o Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, já aprovou medidas fiscais e o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível, posteriormente regulamentado quanto aos limites de renda pela Portaria n.º 454/2026/1, de 13 de outubro. São processos distintos. [6][7]

O artigo 1076.º do Código Civil permite atualmente antecipar rendas, mediante acordo escrito, por um período não superior a dois meses. Permite também caucionar as obrigações contratuais até ao valor correspondente a duas rendas. [2]

O texto que acompanha a proposta parlamentar prevê aumentar o adiantamento para três meses e retirar o limite específico de duas rendas para a caução. Trata-se, por enquanto, de uma alteração proposta, não de uma regra que possa ser aplicada como já vigente. [3]

Considere-se um T2 em Quarteira com uma renda mensal hipotética de 1.200 €. O exemplo não representa uma estimativa de mercado. Dois meses de renda antecipada correspondem a 2.400 €; três meses corresponderiam a 3.600 €. A diferença seria de 1.200 € no adiantamento, caso a proposta fosse aprovada nesses termos.

Este cálculo não representa o total necessariamente devido na assinatura. A renda que já se encontra vencida e a caução exigem tratamento separado. Renda antecipada e caução também não são a mesma coisa: uma antecipa um pagamento; a outra garante obrigações. [2]

Na perspetiva da Magnólia, uma eventual maior liberdade contratual não deve dispensar a ponderação. Pedir mais dinheiro no início não substitui a avaliação da capacidade do candidato para suportar a renda ao longo do contrato. Importa encontrar condições compreensíveis, proporcionais e compatíveis com uma relação duradoura.

No fundamento de resolução por mora previsto no artigo 1083.º, n.º 3, a regra atual refere três meses. O projeto pretende reduzir esse período para dois, sem eliminar as ressalvas legais associadas à regularização da situação. [3][4]

É essencial distinguir o fundamento para resolver um contrato do procedimento necessário para recuperar o imóvel. Um prazo mais curto de incumprimento não significa que, terminado esse prazo, a casa seja automaticamente entregue ao senhorio. Existem comunicações, formalidades e mecanismos de defesa que não podem ser ignorados. [4]

Para um proprietário, a consequência prática não deve ser a expectativa de uma solução instantânea. Deve ser a organização do acompanhamento: registar pagamentos, identificar atrasos, guardar comunicações e solicitar aconselhamento jurídico antes de agir. Quanto mais clara estiver a situação documental, melhor poderá ser avaliada a resposta adequada.

Para o inquilino, é igualmente importante não interpretar uma notícia como substituto da leitura do contrato ou das comunicações recebidas. Uma dificuldade de pagamento merece atenção atempada, não apenas quando o conflito já se instalou.

O projeto prevê que, salvo acordo diferente, os contratos com prazo certo se renovem por períodos de igual duração. Prevê também revogar a regra que, em determinadas circunstâncias, adia os efeitos da primeira oposição do senhorio à renovação até decorrerem três anos. [3]

Daqui não se deve retirar que um contrato de um ano passa, desde já, a permitir recuperar a casa ao fim desse ano. A decisão exige a leitura do contrato e da legislação aplicável. Qualquer futura alteração terá ainda de ser analisada à luz da redação final e das regras de aplicação no tempo.

Outra medida anunciada pretende retirar limitações à fixação da renda entre contratos. Não deve ser confundida com uma autorização para aumentar unilateralmente, a qualquer momento, a renda de um contrato em curso. O próprio esclarecimento governamental distingue as duas situações. [5]

Para avaliar uma propriedade como investimento, recomendamos por isso separar três perguntas: qual a renda contratada, quando poderá ocorrer uma revisão legalmente admissível e em que condições poderá terminar ou renovar-se o contrato. Uma previsão de rendimento que trate estas datas como garantidas pode criar uma expectativa que os documentos não sustentam.

A reforma contempla comunicações por correio eletrónico quando exista acordo sobre o domicílio eletrónico. Não equivale a considerar qualquer mensagem informal suficiente para todos os efeitos legais. [5]

Inclui igualmente alterações relativas a contratos anteriores a 1990, mantendo mecanismos específicos de proteção para arrendatários vulneráveis. Quanto ao direito de preferência, a proposta não o elimina de forma geral: prevê condicioná-lo em certas vendas conjuntas que envolvam prejuízo apreciável para o proprietário. [5]

Estes assuntos justificam uma leitura individual. Antes de prometer um imóvel livre de pessoas e bens, anunciar uma alteração de renda ou assumir que um inquilino deixou de ter determinado direito, é necessário verificar a situação concreta. Uma descrição geral da reforma não substitui essa verificação.

O Decreto-Lei n.º 97/2026 introduziu uma taxa autónoma de 10% para rendimentos prediais de arrendamento exclusivamente habitacional que cumpram o limite de renda moderada, salvo taxa mais favorável. A norma produz efeitos desde 1 de janeiro de 2026 e abrange rendimentos auferidos até 31 de dezembro de 2029. O limite corresponde a 2,5 vezes a retribuição mínima mensal prevista para 2026. [6]

Isto não deve ser apresentado como uma taxa universal para qualquer rendimento associado a um imóvel. Na comparação entre estratégias de rentabilização, importa confirmar a finalidade do contrato, a categoria de rendimento e o enquadramento fiscal do proprietário. A redução também não deve ser confundida com a isenção prevista para contratos elegíveis de arrendamento acessível. [6][8]

Uma simulação deve comparar aquilo que efetivamente fica disponível depois dos encargos, e não apenas a renda anunciada ou a taxa de imposto isolada. Uma renda inferior pode ser interessante em certas condições; noutros casos, a redução fiscal poderá não compensar a diferença. A conclusão tem de resultar dos números da propriedade.

O Regime Simplificado de Arrendamento Acessível, ou RSAA, permite isenção de IRS ou IRC sobre rendimentos prediais de contratos que cumpram os requisitos legais. O IHRU disponibilizou em 14 de outubro a plataforma «Investir-Arrendar», através da qual os senhorios podem consultar os limites e submeter contratos. [8]

A Portaria n.º 454/2026/1 entrou em vigor em 14 de outubro. Para os concelhos abaixo, estabelece os seguintes limites mensais de base, antes das majorações aplicáveis: [7]

A portaria prevê majorações cumulativas de 10% pela inclusão de estacionamento privativo e de 10% por desempenho energético A ou superior, comprovado por certificado válido. Considerando apenas estacionamento, o limite de base de 917 € para um T2 em Loulé corresponderia a 1.008,70 €. [7]

Estes valores não são um teto geral para todo o mercado de arrendamento. São limites deste regime. Também não basta reduzir em 20% um preço escolhido pelo proprietário: a verificação faz-se pela tabela legal e pelas condições aplicáveis ao imóvel. [7]

Para residência permanente, o RSAA exige prazo contratual mínimo de três anos. A submissão no IHRU deve incluir o contrato e o comprovativo da comunicação à Autoridade Tributária, até 15 de janeiro do ano seguinte ao da celebração. O regime prevê condições próprias para residência temporária, que não devem ser confundidas com Alojamento Local. [6]

Antes de aderir, recomendamos comparar a renda admissível com os objetivos do proprietário, a duração pretendida, os custos previsíveis e o resultado fiscal. A possibilidade de beneficiar de uma isenção não dispensa verificar as obrigações necessárias para a obter e manter.

Na Magnólia, consideramos que a análise deve começar pela propriedade e pelo contrato existente, não por uma promessa genérica associada à reforma. Importa conhecer o prazo, as condições de renovação, a renda, as garantias e a situação documental, antes de projetar alterações de rendimento ou disponibilidade.

Para quem vai celebrar um novo contrato, a prioridade deve ser preparar uma relação clara: condições escritas, expectativas realistas, comunicação organizada e aconselhamento jurídico e fiscal nos pontos que o exijam. Para quem já tem a casa arrendada, uma notícia não deve desencadear alterações precipitadas.

A pergunta essencial não é apenas o que a nova lei promete mudar. É saber que regra está efetivamente em vigor, se se aplica àquele contrato e que consequência tem para as pessoas envolvidas.

[1] Assembleia da República - Proposta de Lei 103/XVII/1: tramitação e votação de 30 de setembro de 2026
[2] PGDL - Lei 24-D/2022, artigo 274: redação do artigo 1076.º do Código Civil
[3] Assembleia da República - PPL 103/XVII/1: projeto de decreto-lei anexo, artigos 1076.º, 1083.º, 1096.º e 1097.º
[4] PGDL - Código Civil, artigos 1083.º e 1084.º: resolução do contrato
[5] Governo de Portugal - Reforma do arrendamento: apresentação de 9 de julho de 2026
[6] Diário da República - Decreto-Lei 97/2026, de 20 de maio, com retificação de 13 de julho: artigo 45.º-C do EBF e anexo III (RSAA)
[7] Diário da República - Portaria 454/2026/1, de 13 de outubro: limites de renda e majorações do RSAA
[8] IHRU - Plataforma Investir-Arrendar: anúncio de 14 de outubro de 2026