Isto aplica-se mesmo nos casos em que não exista imposto a pagar ou em que possa haver isenção. Por exemplo, uma casa vendida em 2025 deve ser declarada na declaração de IRS entregue em 2026.
As mais-valias correspondem, de forma simples, ao ganho obtido com a venda de um imóvel. Ou seja, representam a diferença entre o valor pelo qual a casa foi vendida e o valor pelo qual foi adquirida, depois de considerados alguns ajustes legalmente previstos, como despesas associadas à compra, venda ou valorização do imóvel.
Quando o resultado é positivo, existe uma mais-valia. Quando o resultado é negativo, estamos perante uma menos-valia. Em ambos os casos, a operação deve ser comunicada à Autoridade Tributária através da declaração Modelo 3 de IRS.
As mais-valias correspondem, de forma simples, ao ganho obtido com a venda de um imóvel. Ou seja, representam a diferença entre o valor pelo qual a casa foi vendida e o valor pelo qual foi adquirida, depois de considerados alguns ajustes legalmente previstos, como despesas associadas à compra, venda ou valorização do imóvel.
Quando o resultado é positivo, existe uma mais-valia. Quando o resultado é negativo, estamos perante uma menos-valia. Em ambos os casos, a operação deve ser comunicada à Autoridade Tributária através da declaração Modelo 3 de IRS.
Que anexo deve ser preenchido?
A declaração da venda de um imóvel é feita, regra geral, através do Anexo G ou do Anexo G1.
Se o imóvel tiver sido adquirido antes de 1 de janeiro de 1989, data da entrada em vigor do Código do IRS, a mais-valia não está sujeita a tributação, devendo ser declarada no Anexo G1. Já nos casos em que o imóvel foi adquirido depois dessa data, deverá ser utilizado o Anexo G.
Existem ainda situações em que poderá ser necessário preencher ambos os anexos, por exemplo quando o imóvel foi adquirido em momentos diferentes, como pode acontecer em processos de herança.
Se o imóvel tiver sido adquirido antes de 1 de janeiro de 1989, data da entrada em vigor do Código do IRS, a mais-valia não está sujeita a tributação, devendo ser declarada no Anexo G1. Já nos casos em que o imóvel foi adquirido depois dessa data, deverá ser utilizado o Anexo G.
Existem ainda situações em que poderá ser necessário preencher ambos os anexos, por exemplo quando o imóvel foi adquirido em momentos diferentes, como pode acontecer em processos de herança.
Que despesas podem ser consideradas?
Na declaração de IRS podem ser incluídas algumas despesas que ajudam a reduzir o valor da mais-valia apurada.
Entre os encargos que podem ser considerados estão, por exemplo, despesas com a aquisição e venda do imóvel, como o certificado energético, comissões de mediação imobiliária, escrituras, registos e outros custos devidamente comprovados.
Também podem ser consideradas despesas de valorização do imóvel, nomeadamente obras ou melhoramentos realizados nos últimos anos, desde que existam faturas que comprovem esses encargos. Segundo o artigo consultado, estes encargos de valorização devem respeitar obras realizadas nos últimos 12 anos.
Entre os encargos que podem ser considerados estão, por exemplo, despesas com a aquisição e venda do imóvel, como o certificado energético, comissões de mediação imobiliária, escrituras, registos e outros custos devidamente comprovados.
Também podem ser consideradas despesas de valorização do imóvel, nomeadamente obras ou melhoramentos realizados nos últimos anos, desde que existam faturas que comprovem esses encargos. Segundo o artigo consultado, estes encargos de valorização devem respeitar obras realizadas nos últimos 12 anos.
Como se calcula a mais-valia?
De forma simplificada, o cálculo tem em conta o valor de venda, o valor de aquisição, o coeficiente de desvalorização da moeda e as despesas dedutíveis.
A lógica é a seguinte:
Valor de venda – valor de aquisição atualizado – despesas com compra/venda – despesas de valorização = mais-valia apurada
O coeficiente de desvalorização da moeda serve para atualizar o valor de aquisição do imóvel, tendo em conta a inflação. Este coeficiente apenas se aplica quando o imóvel foi detido por mais de 24 meses e é publicado anualmente pela Autoridade Tributária.
A lógica é a seguinte:
Valor de venda – valor de aquisição atualizado – despesas com compra/venda – despesas de valorização = mais-valia apurada
O coeficiente de desvalorização da moeda serve para atualizar o valor de aquisição do imóvel, tendo em conta a inflação. Este coeficiente apenas se aplica quando o imóvel foi detido por mais de 24 meses e é publicado anualmente pela Autoridade Tributária.
A totalidade da mais-valia é tributada?
Na maioria dos casos, apenas 50% da mais-valia apurada é considerada para efeitos de IRS. Esse valor é depois englobado com os restantes rendimentos do contribuinte, como salários, pensões ou outros rendimentos declarados.
Isto significa que a tributação final dependerá do rendimento global do contribuinte e da taxa de IRS aplicável ao seu escalão.
Existe, no entanto, uma exceção importante: se o imóvel tiver beneficiado de apoios públicos não reembolsáveis superiores a 30% do Valor Patrimonial Tributário e for vendido antes de decorridos 10 anos, poderá ser considerada a totalidade da mais-valia para efeitos de tributação.
Isto significa que a tributação final dependerá do rendimento global do contribuinte e da taxa de IRS aplicável ao seu escalão.
Existe, no entanto, uma exceção importante: se o imóvel tiver beneficiado de apoios públicos não reembolsáveis superiores a 30% do Valor Patrimonial Tributário e for vendido antes de decorridos 10 anos, poderá ser considerada a totalidade da mais-valia para efeitos de tributação.
Quando pode haver isenção de mais-valias?
Existem algumas situações em que a mais-valia pode ficar excluída de tributação.
Uma das situações mais conhecidas ocorre quando o imóvel vendido era a Habitação Própria e Permanente do proprietário e o valor da venda é reinvestido na compra, construção ou melhoria de outra Habitação Própria e Permanente.
Para beneficiar desta exclusão, é necessário cumprir determinados requisitos. O reinvestimento deve ocorrer entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à venda, e a intenção de reinvestir deve ser declarada no IRS do ano da venda.
Além disso, a casa vendida deve ter sido efetivamente utilizada como Habitação Própria e Permanente, devendo essa situação estar refletida no domicílio fiscal.
Também podem existir situações específicas de exclusão ou isenção para contribuintes reformados ou com mais de 65 anos, desde que o valor da venda seja reinvestido em determinados produtos financeiros previstos na lei, como seguros financeiros do ramo vida, fundos de pensões abertos ou regime público de capitalização.
Uma das situações mais conhecidas ocorre quando o imóvel vendido era a Habitação Própria e Permanente do proprietário e o valor da venda é reinvestido na compra, construção ou melhoria de outra Habitação Própria e Permanente.
Para beneficiar desta exclusão, é necessário cumprir determinados requisitos. O reinvestimento deve ocorrer entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à venda, e a intenção de reinvestir deve ser declarada no IRS do ano da venda.
Além disso, a casa vendida deve ter sido efetivamente utilizada como Habitação Própria e Permanente, devendo essa situação estar refletida no domicílio fiscal.
Também podem existir situações específicas de exclusão ou isenção para contribuintes reformados ou com mais de 65 anos, desde que o valor da venda seja reinvestido em determinados produtos financeiros previstos na lei, como seguros financeiros do ramo vida, fundos de pensões abertos ou regime público de capitalização.
E se o reinvestimento for apenas parcial?
Quando o proprietário não reinveste a totalidade do valor exigido, a isenção não se perde necessariamente por completo. No entanto, passa a aplicar-se apenas de forma proporcional ao montante efetivamente reinvestido.
É importante ter presente que o valor relevante para reinvestimento não é apenas o valor da mais-valia. Regra geral, considera-se o valor da venda, deduzido do capital em dívida ao banco, caso exista crédito habitação associado ao imóvel vendido.
É importante ter presente que o valor relevante para reinvestimento não é apenas o valor da mais-valia. Regra geral, considera-se o valor da venda, deduzido do capital em dívida ao banco, caso exista crédito habitação associado ao imóvel vendido.
Como declarar a intenção de reinvestimento?
Se o proprietário pretende reinvestir o valor da venda noutra Habitação Própria e Permanente, deve indicar essa intenção no Quadro 5A do Anexo G da declaração de IRS.
Caso o reinvestimento só venha a concretizar-se num ano posterior, essa informação deverá voltar a ser comunicada na declaração correspondente ao ano em que o reinvestimento ocorrer.
Caso o reinvestimento só venha a concretizar-se num ano posterior, essa informação deverá voltar a ser comunicada na declaração correspondente ao ano em que o reinvestimento ocorrer.
Atenção aos prazos e à documentação
A venda de um imóvel deve ser sempre declarada no IRS, mesmo quando há lugar a isenção. Por isso, é essencial guardar toda a documentação relacionada com a compra, venda, obras, comissões, certificados e restantes encargos suportados.
Em caso de dúvida, é aconselhável recorrer a um contabilista certificado ou a um profissional especializado, uma vez que cada situação pode ter particularidades relevantes, sobretudo em casos de heranças, imóveis adquiridos em datas diferentes, reinvestimentos parciais ou vendas de Habitação Própria e Permanente.
Em caso de dúvida, é aconselhável recorrer a um contabilista certificado ou a um profissional especializado, uma vez que cada situação pode ter particularidades relevantes, sobretudo em casos de heranças, imóveis adquiridos em datas diferentes, reinvestimentos parciais ou vendas de Habitação Própria e Permanente.
Nota: Como se trata de matéria fiscal, convém confirmar sempre a situação concreta com um contabilista certificado antes de submeter a declaração de IRS.
Fonte: Conselhos do Consultor